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Guía jurídica para saber qué hacer por daños tras sismo

  • La Silla Rota
La Silla Rota elaboró una guía jurídica con los pasos a seguir para salir adelante

MARLENE VALERO

Ha pasado más de una semana del sismo de 7.1 grados que sacudió la Ciudad de México, Morelos y Puebla, con secuelas en cientos de edificios, departamentos y casas.

Pero, ¿ahora qué sigue? ¿Qué derechos tengo como inquilino? ¿Qué obligaciones como arrendatario? En La Silla Rota te presentamos una guía jurídica con los pasos a seguir para salir adelante, la cual fue realizada por la Fundación ApleeSeed México, la Fundación Barra Mexicana y el Centro Mexicano Probono, a las cuales puedes recurrir en caso de ayuda en la dirección www.juridica19s.org.

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· ¿Con qué autoridad acudo si tengo daños en mi edificio/casa propio o rentado?

Si lo que buscas es conocer el estado físico del inmueble, si tiene daños importantes o si es habitable, la autoridad competente es Protección Civil. O bien, puedes ingresar a la página www.salvatucasa.mx donde se pueden adjuntar fotografías de los daños.

Si, por otra parte, te interesa terminar algún contrato de arrendamiento con el propietario de la casa o departamento, puedes acudir a un juez en materia Civil, previo a la discusión con el dueño.

· ¿Qué obligaciones y derechos tengo si soy propietario de un inmueble que se dañó y que estaba dado en arrendamiento?

Primeramente, lo que debes hacer es contactar a las autoridades de Protección Civil para que evalúen físicamente el inmueble y dictaminen si los daños son: irreparables; es decir, que implican pérdida total del inmueble, o bien, reparables, que implican pérdida parcial del inmueble. En caso de ser irreparable, se deberá dar aviso por escrito al arrendatario o inquilino para que desaloje de inmediato el inmueble. En estas condiciones, el edificio se deberá demoler, lo cual es causal de la terminación del contrato de arrendamiento, sin responsabilidad para el propietario o el inquilino. Si el arrendatario pagó mensualidades por adelantado, el arrendador deberá regresar el dinero; al igual que si adeuda al dueño, el inquilino también deberá pagar.

· ¿Qué obligaciones y derechos tengo como ocupante de un inmueble dañado?

La primera responsabilidad del inquilino es reportar al dueño de la casa o departamento los daños que sufrió el inmueble a causa del sismo, con el fin de que contacte a Protección Civil y determine si se pueden trabajos necesarios para su reparación; o bien, demolerlo por daños irreparables.

· Mi edificio/casa sufrió daños. ¿puedo entrar a recuperar mis propiedades bajo mi propio riesgo?

Si Protección Civil prohíbe el ingreso de personas al inmueble, es importante obedecer la indicación. Es por tu bien.

Es la autoridad quien determina el grado de riesgo en el que quedó el edificio tras el sismo, por lo que una vez que impiden el paso de personas, es necesario hacer caso.

Los programas de Protección Civil, son obligatorios para todo ciudadano y son aplicados por diversas autoridades coordinadas tanto federales, estatales, delegacionales y municipales (policía, bomberos, militares, marina, etc.); en ese sentido, si es una autoridad la que lo ordena en aplicación de dichos programas, es obligatorio acatar sus órdenes y limitaciones, incluida la prohibición de ingresar a los inmuebles indicados.

Pero, esto no sería aplicable a los particulares (como voluntarios) que impidan el paso a los inmuebles, pues ellos no son autoridad facultada para estos efectos.

· Mi edificio/casa colapsó y dañó propiedades contiguas.

Legalmente no hay una responsabilidad en caso de que el sismo provocara daños a terceros, ya que se califica cono un "caso fortuito".

Sin embargo, si en un momento, a reclamación de la persona afectada, un juez determina que existió alguna responsabilidad, basada en dictámenes periciales respecto de la estructura o negligencia del propietario en su mantenimiento, entonces sí hay responsabilidad legal.

· ¿Qué debo hacer si el edificio que arriendo causó daños físicos a personas?

Como en las respuestas anteriores, lo primero que se debe de hacer es contactar a personal de Protección Civil, con el fin de que realicen un dictamen de los daños.

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Si se cuenta con una póliza de seguro, se debe poner en contacto con el agente y dar aviso a la aseguradora. Si el seguro contratado incluye responsabilidad civil por daños derivados de un sismo, es pertinente verificar hasta que monto cubre y la aseguradora deberá hacerse cargo. Para efectos de lo anterior, se recomienda llevar registro de a qué hora y día se contactó a la aseguradora, a cuál agente de seguros se contactó y anexar el peritaje respectivo de Protección Civil; así como evidenciar factura o comprobante de gastos de recuperación de la persona dañada para que el seguro proceda a reembolsarlos, en su caso. El uso de fotografías y/o videos de los daños evidentes al inmueble también es recomendable para documentar adecuadamente los daños al inmueble y su magnitud.

Pero, si no se cuenta con una póliza de seguro, la ley estipula como excepción a la responsabilidad civil el "caso fortuito o fuerza mayor", por lo que el propietario, de acuerdo a la ley, no es responsable por estos daños. Sin embargo, si el edificio se encontraba en notorio estado de deterioro antes del sismo, (por ejemplo, si el arrendatario o cualquier otra persona o autoridad informó en su momento al propietario sobre dicho deterioro y/o el edifico contaba con vicios o defectos ocultos) que desembocaron en la destrucción inmediata del mismo, el propietario será el responsable de pagar e indemnizar los daños o muerte ocasionados a personas por la caída del edificio debido a su actuar negligente respecto del cumplimiento de dichas obligaciones.

·  Mi edificio colapsó y causó daños en propiedad pública, ¿qué hago?

Para este supuesto, aplica la misma suerte que para la pregunta inmediata anterior.

·  El edificio o casa en el que vivo sufrió daños, ¿tengo que seguir pagando la renta?

En caso de que se haya perdido totalmente el inmueble, quedas liberado de la responsabilidad de pago de la renta.

Si solamente se puede usar parcialmente el inmueble (debido a los daños causados o bien, por las reparaciones que se deban realizar al mismo), podrás solicitar al arrendador que reduzca el monto de la renta, o bien, puedes dar por terminado el contrato en caso de que el uso parcial del inmueble dure más de dos meses.

· Mi edificio/casa sufrió daños irreparables. Tendrán que demolerlo ¿Qué derechos me quedan sobre mi bien?

En caso de que seas propietario, el derecho de propiedad se mantiene sobre el terreno y los materiales resultantes de la demolición (existen disposiciones delegacionales o municipales por ejemplo que obligarían a retirar el cascajo si constituye una fuente de contaminación). En pocas palabras, el terreno sigue siendo tuyo, ya sea en forma exclusiva o como copropietario junto con otras personas. Asegúrate de contar con tus papeles y si los has perdido, acércate a un abogado para analizar tus opciones.

· Por haber pagado el predial 2017 e ir al corriente en mis pagos, ¿tengo algún seguro?

No. En ninguna de las entidades afectadas recientemente por los sismos (Ciudad de México, Morelos, Puebla) hay un seguro de vivienda por el pago del predial. Éste es un impuesto municipal que no representa para el propietario del inmueble una garantía en caso de desastre.

· ¿Cómo documento los daños que me han ocurrido?

A través de una fe hechos que levante un notario público, que documente las condiciones de la construcción y que incluya fotografías.

Colegio de Notarios del Distrito Federal: Dicho Colegio a través de comunicado de fecha 22 de septiembre de 2017, manifestó que realizarán trámites como "fe de hechos" que soliciten particulares afectados de manera gratuita y con la celeridad que requiera el caso concreto. Teléfono: 5511 1819. En cualquier caso, toda la información fotográfica es útil, aunque no tenga fe pública. Si tomas fotos o video, asegúrate de respaldarlo bien. De igual forma se podría solicitar el apoyo de un Director Responsable de Obra o Corresponsable para Seguridad Estructural que emita un dictamen sobre los daños.

· La propiedad que estoy pagando en preventa sufrió daños. ¿Puedo cancelar el contrato?

En principio el comprador no puede cancelar el contrato, si bien eEs indispensable revisar los términos particulares del contrato privado en cuestión. Sin embargo, estos contratos regularmente prevén que los plazos de entrega de los inmuebles adquiridos en preventa se pueden prorrogar en un caso fortuito o de fuerza mayor. Es decir, si la entrega se pactó en una cierta fecha, dicha fecha se prorrogaría conforme lo indique el vendedor o conforme lo acuerden mutuamente las partes. Si transcurrida la prórroga, el vendedor no entrega el inmueble, entonces el comprador si tendrá una causal de incumplimiento para solicitar la rescisión del contrato en cuestión. Por otra parte, el contrato podría señalar que ante alguno de esos supuestos el vendedor quedaría libre de su obligación, en cuyo caso tendría que devolver al comprador el monto del precio recibido.

Revisa aquí el documento

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